Как банкиры изменят рынок жилья

В ближайшие несколько лет правительство намерено полностью заменить деньги граждан банковским финансированием на первичном рынке недвижимости

Трансформация регуляторики долевого строительства — первый шаг властей к реализации задуманного.
Финальные изменения законодательства будут приняты в мае-июне и начнут действовать с июля 2018 года.
Их основная цель — освободить граждан от инвестиционных рисков.
Инструментами регулирования выступят усиление контроля государства за финансово-хозяйственной деятельностью застройщиков, введение процедуры страхования рисков незавершенного строительства специализированным государственным фондом и активное внедрение механизмов банковского проектного финансирования.

Капитал конечных покупателей и инвесторов продолжит служить источником финансирования для застройщиков — альтернативой целевому банковскому кредиту под собственную залоговую базу, — но его форма и механизм распределения изменятся.
Доступным для покупателей способом участия в долевом строительстве станет перечисление средств на специализированные банковские счета — счета-эскроу. На них денежные средства блокируются до момента исполнения условий договора.
В случае договора купли-продажи недвижимости это может быть передача объекта в эксплуатацию.

Перестройка финансовой модели может обернуться стрессом для большей части рынка, так как многие игроки к этому не готовы. Трансформация диктует новые требования к собственному капиталу застройщиков и предполагает наличие контрольно-ревизионной инфраструктуры по аналогии с ЦБ.
Стресс, однако, не нагрянет на рынок одномоментно. Новые ограничения действуют только в отношении проектов, запущенных после вступления в силу изменений 214-ФЗ.
У застройщиков сохранятся накопления по текущим проектам. Этого должно хватить на 2-3 года.

Вероятнее всего, рынок ждет «просадка» с последующим восстановлением. Стресс и период адаптации лучше всего выдержат крупные и гибкие застройщики. Отсутствие доступа к деньгам дольщиков закроет доступ к рынку недобросовестным участникам и в целом оздоровит ситуацию.

Маленькие, ленивые и непрофильные игроки завершат текущие проекты и уйдут. В первую очередь это касается девелоперов, которые «живут» исключительно на потоке от продаж за счет низкой цены. Клиенты таких застройщиков оплачивают квартиры в домах, которые начнут строиться только в следующем году. А в текущем году строятся дома, продажи по которым завершены еще год назад. Это своего рода пирамида, уязвимость которой демонстрирует проблема обманутых дольщиков предыдущих двух лет.

В некоторых регионах такие высокорисковые стратегии могут обеспечивать до 30% рынка. Застройщики, которые им следуют, не могут накопить капитал в необходимых объемах для того, чтобы продолжить работать в новых законодательных ограничениях. Изменения нацелены на то, чтобы вытеснить с рынка такие компании и заменить их застройщиками с собственным капиталом или с высокими компетенциями в финансовом управлении и опытом работы с банками.

Все это приведет к укрупнению игроков на рынке, что соответствует интересам всех заинтересованных сторон, в том числе покупателей жилья.
Для ценовой политики важно, что конкуренция не пострадает с точки зрения качества предложения — игроков все равно останется много.
«Выживших» новые условия закалят и потребуют от них большей аккуратности в отношении обязательств перед дольщиками. Это определенно пойдет на пользу покупателям квартир.

Стоимость новостроек будет определяться макроэкономическими факторами. В первую очередь, доходами населения и ставками банковского процента для инвестиций и ипотеки для покупок.
С учетом потенциального снижения объемов строительства конкуренция по объему предложения станет ниже.
Дефицит будет способствовать увеличению цены настолько, насколько этого позволит спрос. Новая цена повысит привлекательность отрасли для застройщиков.

В целом последствия кажутся весьма позитивными. Остается открытым вопрос, будет ли государство в лице правительства стимулировать жизненно важную для экономики отрасль. Новые правила игры — вызов для обеих сторон: и застройщиков, и государства. Как будет развиваться ситуация, зависит от того, какие реальные механизмы контроля за исполнением поправок государство сможет обеспечить.

Пока очевидна недостаточность капитала в отрасли и компаний, способных строить «на свои» и поэтому, банковский сектор «может открывать шампанское». Альтернатив в финансировании жилищного строительства не предвидится.

Вера Квитковская
финансовый директор компании «Брусника»

Оставьте первый комментарий на "Как банкиры изменят рынок жилья"

Оставить комментарий

Таможня ДВ перевыполняет план
Таможня перевыполняет план

Товарооборот на Дальнем Востоке увеличился более, чем на 25% По данным Дальневосточного таможенного управления, в первом полугодии 2018 года товарооборот на Дальнем...

Закрыть