В ближайшие несколько лет правительство намерено полностью заменить деньги граждан банковским финансированием на первичном рынке недвижимости

Трансформация регуляторики долевого строительства — первый шаг властей к реализации задуманного.
Финальные изменения законодательства будут приняты в мае-июне и начнут действовать с июля 2018 года.
Их основная цель — освободить граждан от инвестиционных рисков.
Инструментами регулирования выступят усиление контроля государства за финансово-хозяйственной деятельностью застройщиков, введение процедуры страхования рисков незавершенного строительства специализированным государственным фондом и активное внедрение механизмов банковского проектного финансирования.

Капитал конечных покупателей и инвесторов продолжит служить источником финансирования для застройщиков — альтернативой целевому банковскому кредиту под собственную залоговую базу, — но его форма и механизм распределения изменятся.
Доступным для покупателей способом участия в долевом строительстве станет перечисление средств на специализированные банковские счета — счета-эскроу. На них денежные средства блокируются до момента исполнения условий договора.
В случае договора купли-продажи недвижимости это может быть передача объекта в эксплуатацию.

Перестройка финансовой модели может обернуться стрессом для большей части рынка, так как многие игроки к этому не готовы. Трансформация диктует новые требования к собственному капиталу застройщиков и предполагает наличие контрольно-ревизионной инфраструктуры по аналогии с ЦБ.
Стресс, однако, не нагрянет на рынок одномоментно. Новые ограничения действуют только в отношении проектов, запущенных после вступления в силу изменений 214-ФЗ.
У застройщиков сохранятся накопления по текущим проектам. Этого должно хватить на 2-3 года.

Вероятнее всего, рынок ждет «просадка» с последующим восстановлением. Стресс и период адаптации лучше всего выдержат крупные и гибкие застройщики. Отсутствие доступа к деньгам дольщиков закроет доступ к рынку недобросовестным участникам и в целом оздоровит ситуацию.

Маленькие, ленивые и непрофильные игроки завершат текущие проекты и уйдут. В первую очередь это касается девелоперов, которые «живут» исключительно на потоке от продаж за счет низкой цены. Клиенты таких застройщиков оплачивают квартиры в домах, которые начнут строиться только в следующем году. А в текущем году строятся дома, продажи по которым завершены еще год назад. Это своего рода пирамида, уязвимость которой демонстрирует проблема обманутых дольщиков предыдущих двух лет.

В некоторых регионах такие высокорисковые стратегии могут обеспечивать до 30% рынка. Застройщики, которые им следуют, не могут накопить капитал в необходимых объемах для того, чтобы продолжить работать в новых законодательных ограничениях. Изменения нацелены на то, чтобы вытеснить с рынка такие компании и заменить их застройщиками с собственным капиталом или с высокими компетенциями в финансовом управлении и опытом работы с банками.

Все это приведет к укрупнению игроков на рынке, что соответствует интересам всех заинтересованных сторон, в том числе покупателей жилья.
Для ценовой политики важно, что конкуренция не пострадает с точки зрения качества предложения — игроков все равно останется много.
«Выживших» новые условия закалят и потребуют от них большей аккуратности в отношении обязательств перед дольщиками. Это определенно пойдет на пользу покупателям квартир.

Стоимость новостроек будет определяться макроэкономическими факторами. В первую очередь, доходами населения и ставками банковского процента для инвестиций и ипотеки для покупок.
С учетом потенциального снижения объемов строительства конкуренция по объему предложения станет ниже.
Дефицит будет способствовать увеличению цены настолько, насколько этого позволит спрос. Новая цена повысит привлекательность отрасли для застройщиков.

В целом последствия кажутся весьма позитивными. Остается открытым вопрос, будет ли государство в лице правительства стимулировать жизненно важную для экономики отрасль. Новые правила игры — вызов для обеих сторон: и застройщиков, и государства. Как будет развиваться ситуация, зависит от того, какие реальные механизмы контроля за исполнением поправок государство сможет обеспечить.

Пока очевидна недостаточность капитала в отрасли и компаний, способных строить «на свои» и поэтому, банковский сектор «может открывать шампанское». Альтернатив в финансировании жилищного строительства не предвидится.